Umowa najmu własnego kąta, czyli jak nie dać się zepchnąć do kąta

Umowy najmu są jednymi z najczęściej zawieranych umów i równie często są bagatelizowane przez osoby je podpisujące. Tymczasem odpowiednie ukształtowanie postanowień umownych czy choćby zapoznanie się z treścią umowy ma niebagatelne znaczenie dla naszego bezpieczeństwa. Podpisując umowę najmu, czy to lokalu mieszkalnego czy użytkowego należy zwrócić uwagę na następujące kwestie:

WYNAJMUJĄCY czyli nikt inny jak osoba z którą zawieramy umowę najmu. Zazwyczaj wynajmujący jest właścicielem lokalu, może mieć jednak prawo do dysponowania nieruchomością np. jako najemca (prawo podnajmu). Jeżeli chcemy podpisać umowę najmu lokalu to powinniśmy zweryfikować dane wynajmującego oraz jego prawa do lokalu. Warto poprosić o numer księgi wieczystej i sprawdzić zapisy na stronie internetowej elektronicznych ksiąg wieczystych(https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do). Dostęp do tego rejestru jest bezpłatny. Ponadto wynajmujący może przy podpisywaniu umowy działać przez pełnomocnika. W takim przypadku dokument pełnomocnictwa powinien być przy podpisywaniu umowy okazany, a najlepiej jego kserokopię dołączyć do umowy najmu. Jeśli podpisujemy umowę ze spółką warto sprawdzić czy osoba podpisująca ma upoważnienie do działania w imieniu spółki w tym zakresie.

FORMA UMOWY czyli ustnie, pisemnie a może przed notariuszem? Dla bezpieczeństwa najemcy, czyli osoby, która chce lokal wynajmować i z niego korzystać najlepiej umowę zawrzeć w formie pisemnej. Zawarcie umowy ustnie nie powoduje jej nieważności, ale może spowodować problemy natury dowodowej. Dobrze sporządzona umowa pisemna daje pewność wzajemnych ustaleń stron. W niektórych przypadkach wymagana będzie wizyta u notariusza np. w przypadku najmu okazjonalnego, ale co do zasady umowę najmu najlepiej zawrzeć w formie pisemnej (z własnoręcznym podpisem na dokumencie).

ZAŁĄCZNIKI DO UMOWY zdają się być tylko dodatkiem, podczas gdy faktycznie to one mogą być kluczowe w momencie pojawienia się sporu. Podstawowym dokumentem, który powinien być załączony do umowy najmu jest protokół zdawczo-odbiorczy. Jest to po prostu dokument zawierający szczegółowy opis lokalu i jego wyposażenia wraz ze stanem technicznym i stanem liczników. Potwierdza on także wydanie i zwrot lokalu. Przy przekazywaniu lokalu jest to absolutnie kluczowe, aby bardzo dokładnie i precyzyjnie sporządzić protokół. Najlepiej wykonać także dokumentację fotograficzną stanu lokalu. Po zakończeniu stosunku najmu protokół z wydania lokalu (przy rozpoczęciu najmu) i protokół z odbioru lokalu (przy zakończeniu najmu) będą stanowiły podstawę do rozliczenia ewentualnych szkód i zużycia lokalu. Dlatego zawsze warto poświęcić czas na sporządzenie szczegółowego protokołu.

UBEZPIECZENIE to stosunkowo niewielki koszt dodatkowy, ale jego brak może być już bardzo kosztowny. W umowach najmu najczęściej pojawiają się zapisy dot. ubezpieczenia, więc warto się z nimi zapoznać. Standardem na rynku jest, że wynajmujący ubezpiecza mury, elementy stałe oraz ruchomości domowe do niego należące w zakresie ochrony od zdarzeń losowych, od kradzieży z włamaniem lub rabunku. Najemcy lokalu dla ochrony własnego majątku powinni ubezpieczyć ruchomości wniesione do lokalu. Warto zadbać o ochrony z zakresu odpowiedzialności cywilnej (na wypadek szkód rzeczowych i osobowych wyrządzonych osobom trzecim np. przypadkowe zalanie sąsiada).

OPŁATY to zazwyczaj element, z którym najemcy dokładnie się zapoznają przy podpisywaniu umowy. Warto zwrócić uwagę, aby zapisy były precyzyjne i określały wszystkie koszty, terminy i formę płatności. Szczególnie ważna jest kwestia opłat zależnych od zużycia np. woda, prąd, gaz. Należy zadbać o to, aby w umowie znalazła się procedura ich rozliczania i prawo dostępu do dokumentów potwierdzających ich wysokość.

CZAS TRWANIA UMOWY determinuje nie tylko jak długo będziemy dany lokal użytkować. Skutkuje także możliwością wypowiedzenia umowy. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie, dlatego podpisując umowę na czas określony warto kwestię tę uregulować.

Powyższe zagadnienia to jedynie drobny wycinek potencjalnym problemów przy zawieraniu umowy najmu. Umowy najmu zasadniczo różnią się między sobą, chociażby czasem trwania czy rodzajem wynajmowanego lokalu. Dlatego też niezwykle istotne jest indywidualne podejście do każdej zawieranej umowy najmu i jej skonsultowanie z prawnikiem przed podpisaniem. Zaopiniowanie umowy przed jej zawarciem może pozwolić zaoszczędzić wiele czasu, nerwów i pieniędzy.